住宅ローンの金利上昇時の注意ポイントは？
みなさん、こんにちは！「家族信託」や「遺言書」など生前の相続対策に特化した取組を行うディアパートナー行政書士事務所です。
今年に入ってから、ガソリンや食料品など身の回りのものの値上がりが続いています。住宅購入を検討している人にとっても、ウッドショックや原材料費の高騰などで、住宅の購入価格がかなり上昇しています。
今回は、住宅ローンの金利に関してです。2022年7月28日の日本FP協会「いまどきウォッチング」に、「住宅ローンの金利上昇時の注意ポイント」についての記事が掲載されていましたので、それについて投稿していきます。
住宅ローン金利に変化の兆しが
長年、低水準が続いてきた住宅ローン金利ですが、ここにきて変化の兆しが見えてきました。 もし、本格的な金利上昇となった場合、住宅ローンの契約を考えている人・すでに契約している人はどのような点に注意すべきなのでしょうか。
金利が上がれば、負担が大きくなる
住宅ローンの金利タイプには、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3種類があります。
2022年1月より日本の長期金利は上昇傾向が続いており（2022年6月現在）、この長期金利の上昇を受けて金融機関では固定金利型の適用金利を引き上げる動きもありました。
もちろん、金利が上昇すると毎月のローン返済額も大きくなり、家計やライフプランに大きく影響することがあります。
なお、国土交通省が公表した「令和3年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、令和2年度の個人向け住宅ローン新規貸出額における金利タイプ別の割合は、変動金利型の割合が7割と最も多くなっています。
現在は住宅ローンを組む人の約７割が「変動金利型」なのですね～。
これから住宅ローンを組もうとしている人は？
では「これから住宅ローンを組む人」はどのような視点で金利タイプを選択する必要があるのでしょうか。
将来の金利上昇に備えるのであれば、返済期間中の適用金利が変わらない「全期間固定金利型」が候補に挙げられるでしょう。
ただし、「変動金利型」や「固定期間選択型」に比べると、全期間固定金利型の金利水準は高めに設定されています。
とくにここ最近では、長期の固定金利型の金利水準は上昇傾向にあります。
一方で、変動金利型の金利水準は史上最低水準が続いていることから、その金利差は概ね1％程度もの開きがある状態です。
金利差１％って結構大きいですよね～。それもそのはず、住宅ローンの借入金（一般には数千万円）における１％の金利差は、その返済額において、トータルで数百万円もの差になることもあります。
金利上昇が不安だからといって、一概に固定金利型を選択するのではなく、固定金利型で借りたときと、変動金利型（固定期間選択型）で借りたときをシミュレーションして、その返済額と金利上昇リスクとを十分見極め、判断したいところです。
変動金利型における金利上昇への対応が難しい人は、全期間固定金利型で返済できる額の借り入れに留めておくことが安心といえるでしょう。
すでに変動金利型でローンを組んでいる場合は？
それでは次に、「すでに『変動金利型』で住宅ローンを組んでいる人」にとっての、金利上昇時の注意点を見ていきます。
変動金利型は、市場金利の変動に応じて、返済期間中の適用金利が変動するので、金利上昇リスクは非常に大きいと言えるでしょう。
通常、変動金利型での金利見直しは半年ごとですが、ほとんどの住宅ローンでは実際の返済額が変わるのは５年ごとで、かつ金利上昇によって返済額が増えるとしても、それまでの返済額の1.25倍までしか増えないというルールが設けられています。
しかしこれを、「どんなに金利が上がっても、返済額の負担増には上限がある」と誤解しているケースも少なくないので要注意です。
なぜなら、これは毎月の返済額に占める利息部分の割合が増えて、元金部分の割合が減るため、金利上昇による負担を先送りにしているに過ぎないからです。
当然のことながら、元金返済を遅らせている分、将来の負担は大きくなります。長期間にわたり住宅ローンを返済することを考えると、対応策を検討したいところです。
金利上昇への対応策としては、まずは「固定金利型への借り換え」が思い浮かぶかもしれません。しかし先述の通り、すでに固定金利は上昇傾向にあります。
加えて住宅ローンの借り換えとなると、相当の手間やコストが発生するので、結果として返済額やその他経費の負担が増える可能性があります。
実際には、将来の金利上昇に備えて、「手元資金を残しておき、繰り上げ返済でローン残高を減らす」「（金利水準の高い）固定金利型で借りた場合の返済額を見積もり、今の返済額との差額分を貯めておく」などといった対応策が必要となるのではないでしょうか。
すでに固定期間選択型でローンを組んでいる場合は？
それでは次に、「すでに『固定期間選択型』で住宅ローンを組んでいる人」にとっての、金利上昇時の注意点を見ていきます。
固定期間選択型では、当初の固定期間終了後、変動金利型か固定期間選択型のいずれかを選択するのが通常であり、選択したタイプの金利とローン残高、残りの返済期間でローン返済額は見直されます。
金利水準は固定期間が短い（2年・3年等）ほど変動金利型に近く、固定期間が長い（10年等）ほど固定金利型に近くなります。
ただ、固定期間が長いタイプの場合、その固定期間終了後に、まだ残高が多く残っているような場合は要注意です。
なぜなら、固定期間が長いほど、その固定期間終了後、（遠い将来のことなので）金利が大きく上昇している可能性が高く、その場合には返済額が大幅にアップするからです。
固定期間選択型については、とくに固定期間が長いものは、その固定期間終了後に残高がどの程度あるかをしっかり確認しておく必要があります。
残高が多額な場合は、前述の変動金利型と同様に早めの繰り上げ返済などで残高を減らしておくといった対応策をとっておきたいところです。
住宅ローンを検討する方（既に住宅ローンを組んでいる方も含みます）は、将来の金利上昇時の負担増リスクについてもしっかりと考えながら、その対応策として一定額の貯蓄を行い、繰り上げ返済の資金を増やす、繰り上げ返済は早めに行う、借入額は無理のない範囲に留める、などの方法も検討していきましょう。
まとめ
今回、住宅ローンを検討している人、既に住宅ローンを組んでいる人へのブログ投稿でしたが、いかがだったでしょうか。
住宅購入を考えるのには、人それぞれの理由がおありでしょう。「子供が小学校へ入学する」とか「結婚する」、「親世帯と近居する」などなど、いろいろな事情があるのでしょう。しかし、住宅価格がかなり高騰している今の時期に住宅購入を考える必要度の大きさについても検討してみてはいかがでしょうか。
「住宅購入する理由」と「住宅購入を延期する理由」の大きさを比べてみて、冷静に検討しても良いのかもしれませんね。
ただ、今後もモノの値段は上がっていくかもしれませんので、どのような状況になってもあとあと後悔しないような判断・決断が求められます。
人生、そうはいっても「エイや」で決断しなければならない場面もあります。しっかりと検討したうえでのご決断をおススメします。
