実家を空き家にしない！放置しても税・保険の負担
みなさん、こんにちは！「家族信託」や「遺言書」など生前の相続対策に特化した取組を行うディアパートナー行政書士事務所です。
2022年5月11日付けの日経ヴェリタスセレクトに「実家を空き家にしない知恵 放置でも税・保険の負担」と題して、「実家の空き家問題」に触れていましたので、それに関して投稿していきます。
人が住まない空き家が全国的に増え続けています。すでに「7戸に1戸が空き家」という現状は、少子高齢化や核家族化の進展で相続しても持て余してしまうという日本の構造問題が背景にあります。
こうした空き家を放置すれば倒壊や火災などにつながりかねないリスク資産にどう付き合えばよいのでしょうか。対処法を探っていきます。
相続したら数百万円の赤字
東京都内に住む田所真さん（仮名、52歳）は茨城県にある築45年の実家を巡り夫婦げんかが絶えないということです。一人暮らしをしていた78歳の母親は3年前に関節症の悪化で歩けなくなり、介護つき老人ホームに入居。それ以降、田所夫妻が空き家となった実家を管理していたのですが、それは「トラブルの連続だった」といいます。
周辺に田畑がまばらにある道の突き当たりに位置し、裏は雑木林。初夏から秋にかけては、すぐに敷地は雑草に覆われてしまいます。仕事で忙しい真さんに代わり、妻が1カ月に1度のペースで草むしりに訪れたが、そのたびに近所の住人から「蚊が湧く」と苦情を受けたそうです。また、窓が割られ盗難騒ぎになったことが2度。家具や冷蔵庫などの粗大ゴミを投げ込まれたこともあったそうです。
そうしているうち、半年前に母親が亡くなり、空き家を真さんが相続しました。家屋は無価値、土地は坪単価10万円として800万円程度での売却を試みていますが、今のところ買い手がつかない状況です。
更地のほうが売れるという不動産会社のアドバイスで見積もった取り壊し費用は約200万円にのぼります。真さんは、母親が老人ホームに入居する際に約1000万円の費用を肩代わりしていて、「どう考えても数百万円の赤字になる」（真さん）ということです。
妻からは「これからは草むしりはあなたがして」と言われており、夏を控え憂鬱な日々を過ごしています。
こうした空き家は戦後から一貫して増え続けています。総務省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」によると、その数は2018年に約849万戸。住宅総数に占める空き家の割合は13.6%と過去最高となっています。
空き家が発生する主因は高齢化と核家族化の進展にあります。特に地方では、働き盛りの世代が都市部へ流出し、高齢の親が亡くなっても実家には戻らないため、空き家となるケースが多発しています。
実際、都道府県を空き家率の高い順に並べると高齢化と過疎化が進む四国が上位を占めています。（私が住んでいる長野県は空き家率の高さが全国３位となっています！）
一方、空き家の数が多い都道府県は人口の多い関東や近畿に目立っています。亡くなる高齢者の絶対数が多いためで、都市部の空き家の方が住宅が密集している分、近所のトラブルになりやすいといえます。
空き家の放置は不動産流通を停滞させ、地域の経済低迷の一因にもなります。自治体の立場では、都市計画・土地開発の障害になるばかりか、景観や治安の悪化、倒壊・火災といった事故原因にもなりかねません。
行政の機動性を確保するため、2015年に施行された空き家対策特別措置法では「特定空き家」の制度が導入されています。保安上危険、あるいは衛生上著しく有害とみなされた物件は、市区町村から特定空き家に指定され、状況が改善されないと、取り壊される（除去）こともあります。
こうした措置をもってしても、空き家の増加は止まらないとみられています。野村総合研究所の予想によると、特別措置法の施行以前の2008～2012年度の除去水準の場合、2038年の空き家率は31%。法施行後の水準が続く場合でも、20.9%まで上昇すると見込まれています。
家賃10万円が改修資を回収できる目安
では、個人は空き家問題にどう向き合えばいいのでしょうか。 過疎化が進み、経済が停滞しているエリアの家は、資産価値が売却コストや保守コストを下回ることも多くなっています。更地にするとしても、一般的な戸建ての解体費用は100万～250万円ほどかかります。だからといって、空き家のままで何もせずに放置した場合、害虫・異臭・倒壊などのリスクがのしかかるほか、固定資産税と万が一の火事に備える火災保険料もかかってきます。
具体的な対策としては、自分や家族、親戚などが「すぐに住む」ことが最良ですが、それができなければ「貸す」か「売る」という選択肢が現実的となります。
貸す場合、まずは空き家を人が住める状態に戻す費用が問題になってきます。不動産コンサルティング会社のさくら事務所（東京・渋谷）によると、平均的な一戸建てでは、内装の全面改修費は150万円ほどで、外装に手を入れたり設備を交換したりすると費用は倍以上になる為、「かけた費用を回収できる空き家は限られる」といいます。
空き家が賃貸に向くかの1つの目安は「立地条件がよく月10万円以上の家賃を見込めるかどうか」だといいます。仮に改修費が400万円、家の維持費用が毎年50万円とすると、家賃が10万円なら単純計算で投資の回収に6年ほどかかります。契約が更新されず次の入居者がなかなか決まらないといった事態も想定され、目安を下回る条件はリスクが高くなります。
買い手探し、近隣住人に打診も一案
空き家を売却する場合は、通常の不動産取引と同じで、立地条件が売却価格に反映されてきます。条件が悪く買い手がつきにくそうなら、「まず空き家の近隣住民に声をかける」のも一考だといいます。
近隣の人は、駐車場としての土地を探していたり、住民の子どもが親の面倒をみるために購入を希望していたり、といった例も少なくないといいます。
空き家にどう対処したらいいのか悩みが大きい場合は、専門サービスを利用するという選択肢もあります。例えば、ジェクトワン（東京・渋谷）は、空き家の所有者から物件を借り受け、賃貸するサービスを提供しています。ジェクトワンは所有者との相談などを経て、5～15年の賃貸借契約を結び家屋を改修します。賃借人や利用者の募集をし、所有者には賃貸料の一部を還元する仕組みです。
NPO法人空家・空地管理センターが手がける「100円管理サービス」では、空き家を外から目視確認したり近隣住民のクレームに一時対応したりといった簡単な管理業務を月額100円で行ってくれます。さらに費用を上乗せすれば、敷地内の草刈りやポストの清掃などにも対応してくれます。
介護のための売却、家族信託が有効
住む、貸す、売るの空き家の対処法よりも、もっと効率的で効果的なのは、「空き家になる前に考える」ことだといいます。トラブルを事前に避けられるほか、介護費の負担を軽くするといったことにもつながる可能性があります。
今後、大きな社会問題になりそうなのが、高齢の親が認知症になり介護施設に移動することで空き家になるという「介護×空き家」の問題です。親が施設に移った後、子が空き家になった親の家を売却して介護費用にあてようとするケースは増加が予想されますが、親が認知症になってからでは「後から思い立って」という対応はできません。
認知症に備えた制度や仕組みを利用していなければ、子が親の家を勝手に売ることはできないためです。司法書士の村山澄江氏は、後々困らないための対応策として「家族信託をするのも一案」とアドバイスしています。
家族信託では、親などが信頼する子などの家族に、財産管理を任せる契約を事前に結んでおきます。信託契約の内容次第で、親が認知症になり介護施設に移る際、家を子の判断で売ることも可能になります。注意点は、原則、認知症の発症後に契約することはできないことです。信託契約を作成する際は法律や税務の専門的な知識が求められるため、専門家に相談するのが現実的になります。
住む者と継ぐ者、売りたい者、残したい者。家に対する思い入れは立場により大きく異なります。家族全員で話し合い、意思を統一するのにも一定の時間がかかるため、空き家問題を他人事と思わず、できるだけ早めに行動を起こした方が良い結果が得られる可能性が高くなります。
なんといっても「早めに着手」
私は、現在、空き家になった実家を賃貸物件として貸し出しています。この空き家は長野県の過疎地域に立地していたのですが、村の中心部にあったこと、上下水道が完備されていたこと、比較的平らな土地だったことなどもあって、４人家族の方にかⓇ手いただくことができました。
農家住宅でもあり、貸主（私）が賃貸のために実家をすべてを改修するのはハードルが高かったため、「現状容認」という条件（当然家賃は安価になります）で賃貸借契約を結んでもらっています。
実家を貸し出すにあたって大変だったことは、何より「家屋内の片づけ」でした。仏壇も置かれたままになっていたため、ご住職に「仏壇の魂抜き」をしていただき、廃棄物として専門業者に託しました。この「片付け全般」にかかった経費は約百万円になりました。（村の空き家バンクを利用したため、村から20万円の補助金を受給しました、助かりました！）
決め手は、なんといっても早めに対策に着手することでしょう。空き家として長い期間放置すると、家屋の傷みが激しいですし、雑草なども生い茂ってきます。実家を空き家として抱えている皆さんには、少しでも早めの対策着手をおすすめします。
家族信託の利用も視野に
相続の発生を待たずに、事前に「家族信託契約」を親と子で結んでおき、必要が生じた時に、子供が実家を売却・賃貸するように手立てすることは非常に有益だと思います。
家族信託を結んでないと、親が万が一「認知症を発症」した場合、子供の判断で「家を処分する」することはできません。認知症を発症した方の生存期間は約７年といわれていますので、その間、何も手が打てなくなってしまいます。
ディアパートナー行政書士事務所では、「家族信託」をはじめ、「遺言書」や「任意後見」などの生前相続対策に特化した取組を行っています。
「家族信託」は認知症対策に対応した新しい財産管理や相続対策として注目される新しい制度です。ご家族の相続や認知症対策のお悩みを解決できる可能性が「家族信託」にはあります。
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